東京で築15年の中古マンション購入は得?10年住んだ時のコストを賃貸と比較してみた

ども!都内の中古マンションをリフォームして住んでるクロネコ屋です。

突然ですが、東京都内で中古マンションを購入する場合『賃貸と比較して得なのか?』という話、興味ありませんか?

「不動産は負動産だ!」
「マイホーム購入は絶対に損をするから辞めとけ」
「日本はこれから人口減少するから、マンション価格は暴落!」

など色々言われていますが、東京ですと家賃相場も高いため、

 家賃を払うくらいなら分譲マンションを購入した方が得なのでは?

 10年後~20年後に売却したら、トータルコストは家賃を払うより安いのでは?

という考え方も出来ますね。

物件によりけりとは思いますが、今回はザックリ計算で

『築15年の中古マンション(東京都内) VS 賃貸』

のコストを比較してみました。10年間住んだ場合と、20年間住んだ場合。そしてリフォームの有無も加えて計算しています。




計算に利用する中古マンションのスペック

分譲マンションのスペックはこちら

・プラウド、パークホームズなどの【ブランドマンション】
・築15年
・駅から徒歩5分
・広さ:70㎡
・価格:4900万

いわゆるメジャー7と呼ばれる大手メーカーの駅チカマンションをモデルに話をします。

・メジャー7

三井不動産レジデンシャル
三菱地所レジデンス
住友不動産
東京建物
東急不動産
野村不動産
大京

購入から10年後~20年後の価格について

分譲マンションは2%ずつ下落すると言われています。

つまり新築5000万で購入した場合、10年後に売却すると販売価格は4000万になる計算ですね。

ただし、東京都心ですと地価が上がり続けているため、この計算式には当てはまりません。また中古マンションの場合は、新築マンションに比べて下落率が低くなる傾向があります。

スーモなどで比較してみると、築15年~築35年の価格の推移は下記の通り。

  • 築15年:4900万
  • 築25年:4200万
  • 築35年:3500万

この価格で物件価格が推移したと仮定して、仲介手数料などを含めてコストを計算してみます。

10年後(築25年)に売却した場合のトータルコスト

購入時のコスト:4900万×3%=147万円(仲介手数料)
売却時のコスト:4200万×3%=126万円(仲介手数料)
管理修繕費+固定資産税:36万円×10=360万

物件価格の下落幅:700万
仲介手数料:273万
管理費・税金:360万

10年間のトータルコスト:1333万

月額家賃に換算

1333万÷10年=年間133万3000円

133万÷12ヶ月=11万

月額家賃:11万

リフォームをした場合(500万)

1333万+500万=1833万

1833万÷10年=年間183万3000円

183万÷12ヶ月=15万2500円

月額家賃:15万2500円

20年後(築35年)に売却した場合のトータルコスト

購入時のコスト:4900万×3%=147万円(仲介手数料)
売却時のコスト:3500万×3%=105万円(仲介手数料)
管理修繕費+固定資産税:36万円×20=720万

物件価格の下落幅:1400万
仲介手数料:252万
管理費・税金:720万

20年間のトータルコスト:2373万

月額家賃に換算

2373万÷20年=年間118万6000円

118万÷12ヶ月=9万8000円

月額家賃:9万8000円

リフォームをした場合(500万)

2373万+500万=2873万

2873万÷20年=年間143万6500円

143万÷12ヶ月=11万9000円

月額家賃:11万9000円

月額コストを賃貸と比較

中古マンションを購入した場合の月額コストは下記のようになる事が分かりました。

10年後に売却:

月11万

リフォーム(500万)+10年後に売却:

月15万2500円

20年後に売却:

月9万8000円

リフォーム(500万)+20年後に売却:

月11万9000円

これが賃貸ですと、月15万+2年毎に更新料です。賃貸のコストをザックリ計算すると、下記の通り。

  • 月15万×12ヶ月=180万
  • 180万×10年=1800万
  • 1800万+75万(更新料)=1875万
  • 1875万÷10年=187万5000円
  • 187万5000円÷12ヶ月=15万6250円

賃貸マンションの月額コスト(10年):15万6250円

今回はザックリ計算した為、住宅ローンの金利は省いた上で差が出るのか計算してみました。現金一括で購入した前提で、ザクザク計算してます。

賃貸より購入の方が『ややお得』

ぶっちゃけ『コスト的には中古マンション購入の方が、ややお得』というのが印象です。

標準的な東京都内の駅チカマンションを購入した場合、賃貸に比べて、めちゃくちゃ得をする訳でもなく、かといって大損する訳でもありません。

リフォームしないのであれば、築15年の中古マンションを購入して10年住んだ方がお得ですね。リフォームを500万かけてガッツリやると、賃貸とそこまでコストは変わりません。

しかし、リフォームをした場合でも、20年住めば月額コストは賃貸に比べてかなりおさえる事が出来ます。

20年の間にもう一度リフォームしたら、やっぱり月額コストは賃貸と近くなると思います。

今回、賃貸マンションの家賃は月15万で比較してますが、タワマンや分譲賃貸の場合は月20万ほどになるので、それならば購入した方がお得ですね。

結論:様々なリスク、住み心地、不動産価格の推移による

ぶっちゃけ中古マンションを購入して得するか否かは、東京の不動産価格の推移によりけり…という落ちになりそうです。

今後、東京都内のマンション価格や地価が上昇して、不動産相場が上がっていくなら今購入した方がお得です。不動産相場が上がると、賃料も上昇していくので賃貸派の方が厳しくなります。

ただし、東京の不動産相場が10年後、20年後に上がるか予想するのは難しいです。

2011年の震災以降、東京のマンション価格はアベノミクスによる金融緩和によって右肩上がりで上昇しています。

しかし、英語圏じゃない、ニセコのようなバカンスエリアでもない、地震のリスクも高い東京の不動産にグローバルマネーが流れ込むのか? という所まで考えると、今後も右肩上がり…とは言い切れませんね。

住心地に関しては、分譲マンションの方が上からもしれません。賃貸用と分譲では設備に差がありますからね。

ただし、住人トラブルだったり、修繕費が足りない等のトラブルに巻き込まれるリスクもあるので、トラブル発生時は身軽な賃貸派の方がお得でしょう。

ともあれ、『現時点では、築15年のマンションを購入しても、そこまで損はしない』とだけ言っておきます。

物件をしっかり選び、駅チカのブランドマンションを相場価格で購入するなら「賃貸に比べて損をするかも?」と心配する必要はありませんよ。

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