中古マンション購入時の値切り交渉はいくらまでOK?実体験からコツを教えます

この中古マンションを買いたい。でも、ちょっと予算オーバーだなぁ。

そんな時に、ダメ元で「100万円安くならないですか?」と値切り交渉したら、あっさり通ってしまった…なんて話、よく耳にしますね。

中古マンションの売買は、不動産業者が仲介に入るとは言え、個人同士での売買になるので価格には柔軟性があります。

もちろん相場があるので、相場よりべらぼうに安く買う事は出来ません。

しかし、売り残っている物件だったり、売り主さんが「早く売却したい!」と急いでいる場合は値切りをする事ができます。

実際、私も今住んでいる中古マンションを購入する時、120万円ほど値切りしました。

けど、中古マンションの値切り交渉って、どう進めればいいのか分からないよ。

という人のために、今回は中古マンションを値切るコツを紹介します。




売り主は値切られる前提で価格を決めている

ぶっちゃけてしまうと、売り主側は、ある程度の値切りを含めて販売価格を決めています。

例えば、販売価格3980万円の物件であれば、売り主さんは「3850万(130万値引き)までは許容しよう」と線を引いている…といった感じですね。

もちろん、売り主さんの中には「絶対に値引きはしない!」という頑固な人もいますが、賢明な売り主さんは値引きを許容した方が買い手がつきやすい事を知っているので、キチンと値引きのことまで考えています。

不動産業者も、本音では(仲介手数料で稼ぐので)高く売りたいですが、基本的には売買スピードを早めるために、売り主さんに値引き許容を推奨しています。

なので、値切り交渉をしない買い手は、売り主にとっても不動産業者にとっても「美味しい客」なんですよね。

美味しい客にならないためにも、中古マンションを買う時は必ずダメ元で値切り交渉を入れた方が良いです。

例外として、最上階角部屋など競争が激しい人気物件であれば、値切りを省いて速攻で買い付けを入れないと取られてしまいます。

ただの角部屋なら大丈夫ですが、最上階角部屋は希少性が高いので速攻で売れてしまいます。

角部屋の住みやすさレポートはこちら↓

【実体験】マンション角部屋のメリット・デメリット【分譲マンション】

通常の物件であれば動きは遅いので、必ず値切り交渉を挟んだ方がお得です。

中古マンションの値切りは100万円が基準になる

では、値切りはいくらまでOKなのか? という点ですが、これは100万円を基準にすれば良いでしょう。

価格帯にもよりますが、一般的な価格のマンションであれば100万円の値引きで線を引いている売り主が多いです。

例えば、4980万円の物件なら、4880万円で売っても良い…といった感じ。

ただし、最初に100万円で値引き交渉を仕掛けると、売り主さんが「50万値引きならOK」と線を引っ込めるケースが多いです。

なので値引き交渉の一発目は少し多めに。

100万円の値引きを狙うなら、150万円の値引きから交渉を投げた方が良いですね。

すると、下記のような流れになります。

値引き交渉のやり取り(具体例)

買い手「他の候補物件と迷っています。150万値引き出来ませんか?それなら買います」

業者「難しいと思いますが、伝えてみます」

~~

業者「150万の値引き交渉が入りました。どうしますか?買い手の意欲は高いです」

売り主「うーん、ちょっと安すぎない?」

業者「では100万値引きで返してみてはどうでしょうか。売出しから半年経ってますし、ここで決めた方が良いかもしれません」

売り主「じゃあ100万値引きで返してください」

~~

業者「150万は無理ですが、100万円の値引きならOKだそうです」

買い手「では100万値引きで買います」

~~

こんな風に、綱引きをした上で合意になるケースがほとんどです。

たまに交渉途中で満額買い付けを入れられる事もありますが、その場合は運が悪かったと思うしかありません。

値引き理由は「他の物件と迷ってる」でOK

値引き交渉をする際、理由をつけた方が交渉が通りやすいです。

たまに本などで「汚れがある」「傷が多い」など物件の経年劣化を指摘して値引きする例がありますが、一般的な分譲マンションでそれをやるのは悪手です。

自分の住んでいた物件をあれこれ言われたら、嫌な気持ちになるでしょう。

なので

「すごく魅力的な物件なので買いたいが、他の候補より値段が高く、予算の面で迷いがある」

という話の持っていき方にしたほうが、売り主も気持ちよく応じてくれます。

コツとしては「凄く買いたい」「予算が許すなら、今すぐ買う」といった姿勢を見せる事です。

そうすると、業者も買い意欲の高い顧客と判断して、値引きをプッシュしてくれます。ぶっちゃけ値切り交渉は、業者を味方につけたら勝ち!みたいな所はありますね。

不動産業者としても、他の候補物件に流れる前に捕まえておきたいですからね。

相場より高い物件は価格が落ちてくるまで待つべし

たまに「これ明らかに相場より高値だろ」という強気価格の中古マンションがありますが、こういった物件はすぐに値引き交渉を行わず、泳がせておきましょう。

スーモやイエシルなどで周辺の相場価格が簡単に分かる昨今、相場より高値で売れる事は滅多にありません。

・イエシル(マンション相場価格チェックツール)

放置しておくと、だんだん売り主も「価格が高すぎたかも…」と反省して、徐々に値段を落としていきます。

スーモで「価格更新!」と書かれている物件は、値段を下げた証拠です。

大抵は、2回目~3回目の値下げで相場価格に近づきます。

実例:都内の築15年の中古マンション

5600万(売り出し価格) → 5300万(3ヶ月後)→ 5100万(6ヶ月後)

同じ条件で新築マンションが5980万円だったので、築15年なら4800万~5000万が相場

このタイミングで内見~値引き交渉を仕掛ければ、売り主も値引きを許容しやすい心理になっているので上手くいきます。

「価格を落とした」という事は、利益よりも早めに売買を成立させたい気持ちの表れですからね。

不動産売却って、売れないまま3ヶ月~半年くらい経つと、不安になってくるんですよ。

だって売り出している最中は、誰も住んでないのに管理修繕費と固定資産税がかかる負債ですからね。このまま売れなかったら損するのは売り主です。

そこに「値引きしてくれたら絶対買います。頭金も用意してあるので、ローンも通ります」というお客さんがきたら、どう思うでしょうか? 値引きしてでも買ってもらいたいですよね。

この心理を見極めて、うまく値引き交渉を仕掛けるのがお得に中古マンションを購入するコツです。

【鬼指値】300万~500万の値切りは可能か?

今回は私および私周辺のケースに当てはめて、値引き基準を100万円としましたが、中には「300万円の値引きに成功した!」「500万値引き出来た!」というレアケースもあります。

ただ、これらのケースは相当なレアケースです。例えば、訳ありのボロ物件であったり、売れ残り物件であったり…

一般的には、相場より何百万もお得に買う事はできませんので、あまり参考にしない方が良いでしょう。

無理な値引き交渉(鬼指値)を入れても、不動産業者がストップをかけたり、売り主が怒って交渉続行不可になってしまうだけです。

なので、オススメは『150万円』の値引き交渉を入れて、そこから綱引きをする事です。

まとめ:中古マンションの値引き交渉は絶対やろう

中古マンションの価格は、相場より高めに提示されています。

ですので必ず値引き交渉を入れて、うまく売り主さんの合意を引き出し、お得にマンションを手に入れましょう。

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